Научный журнал

Вестник Алтайской академии экономики и права

Print ISSN 1818-4057

Online ISSN 2226-3977

Перечень ВАК

Введение

Вопросы оптимизации землепользования имеют важное значение в любом государстве. В науке термин «землепользование» несёт хозяйственное, организационное и правовое значение смысл.

Возможность правообладания участком земли подразумевает наличие у владельца прав по использованию и владению объектом в соответствии с категорией земель и видом разрешенного использования, зафиксированными в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Собственник участка земли имеет следующие права по распоряжению: сдать в аренду, совершить сделку купли-продажи, подарить, обменять, использовать в качестве залога для получения кредита, внести в уставной фонд, создаваемого предприятия, передать по наследству. Таким образом собственник имеет совокупность прав по владению, пользованию и распоряжению своей земельной собственностью, согласно принятым законам.

Государство определяет правила землепользования, регулируя земельные отношения.

В научной литературе понятие «землепользование» имеет двоякий смысл. С одной стороны – это процесс использования земельного участка, обусловленный правовыми требованиями и хозяйственными нуждами. С другой стороны – это земельный участок, как объект недвижимости, обладающий определенным правовым статусом и характеристиками. Все земельные участки, расположенные на пригородных территориях и имеющие «определенный правовой статус, площадь, местоположение и границы, образует систему землевладений и землепользований» [1].

Согласно статье 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации в каждом муниципальном образовании разрабатываются и утверждаются Правила землепользования и застройки. Одной из основных целей данного документа является «создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия» [2].

В пригородные территории входят территории различных муниципальных образований, в которых действуют свои Правила землепользования и застройки.

Для принятия обоснованных решений, направленных на рациональное и эффективное (устойчивое) развитие пригородных территорий, необходимо качественное, полноценное и достоверное информационное обеспечение. Оно может быть получено при проведении комплексных работ по их оценке и зонированию. Это станет важнейшим условием повышения устойчивости землепользования, как основного элемента обеспечения устойчивого развития пригородных территорий.

Цели устойчивого развития пригородных территорий можно разделить на три блока целей первого уровня: социальный; экологический, экономический (рис. 1).

Рис. 1. Цели устойчивого развития пригородных территорий

Огромное значение для устойчивого развития пригородной территории в составе любой агломерации является учет оптимального соотношения различных социальных, экологических и экономических факторов, в первую очередь, земельных ресурсов и численности населения. Это достигается при оценке и зонировании пригородных территорий, что является основой их устойчивого развития.

Материалы и методы исследования

Исследования выполнены на материалах Московской области.

Любой город, тем более такой мегаполис, как Москва, оказывает огромное влияние на прилегающую к нему территорию. В связи с быстрым ростом численности населения и, соответственно, его плотности в городе, периодически встает вопрос расширения его границ. Расширение границ города происходит за счет прилегающих к нему пригородных территорий.

На рисунке 2 показана динамика площади г. Москвы и плотности её населения за последние 150 лет.

Как видно из рисунка 2, площадь Москвы с 1871 по 1959 г. увеличивалась постепенно, без резких изменений. Плотность же населения, в силу политических событий, менялась более динамично. Так, например, после отмены крепостного права в 1861 году наблюдается значительный отток сельского населения в города, где бурными темпами развивается промышленность. Поэтому с 1871 по 1882 г. плотность населения г. Москвы, при неизменной площади увеличилась на 25% – с 7,6 до 9,5 тыс.чел./кв.км. За следующие 20 лет (1882-1902 гг.) площадь города увеличилась на 37,5% (с 0,08 до 0,11 тыс.кв.км), а плотность населения на 3,2%. Последующие бурные политические события (русско-японская война, революция 1905-1907 гг., первая мировая война 1914-1918 гг., гражданская война 1917-1922 гг.) привели к резкому снижению населению. Плотность населения Москвы сократилась в 2,2 раза – до 4,4 тыс.чел./кв.км. С 1920 по 1939 г. территория Москвы увеличилась на 65,2%, а плотность населения в 2,9 раза – до 12,7 тыс.чел./кв.км. Это объясняется тем, что в период после гражданской войны и голода (1920-1923 гг.) наблюдался массовый отток сельского населения в города на заработки, особенно в столичные центры.

Рис. 2. Динамика площади г. Москвы и плотности её населения за период с 1870 по 2021 гг. Источник: составлено по данным [3; 4]

С 1929 по 1941 г. форсированными темпами проводилась индустриализация страны, которая требовала большого количества рабочих. В 1959 г. плотность населения столицы достигла своего пика – 13,4 тыс. чел./кв.км. Это привело к тому, что в 1960 году территорию Москвы увеличили в 2,3 раза, и ее границы, практически совпадали с Московской кольцевой автомобильной дорогой. В связи с этим плотность населения снизилась и в 1970 г. составляла 8,0 тыс.чел./кв.км. Последнее значительное увеличение площади Москвы произошло в 2012 г. – в 2,3 раза. К этому моменту плотность населения стремительно росла и составляла в 2010 году 10,7 тыс.чел./кв.км. Естественно, что после увеличения территории столицы плотность её населения снизилась до 4,6 тыс.чел./кв.км. (в 2,3 раза). На 01.01.2023 г. плотность населения Москвы составляла 5,1 тыс.чел./кв.км.

Конечно же увеличение территории Москвы происходит за счет территории Московской области, включая земельные участки, население, инфраструктуру и так далее.

Особенность расселения в Московской области, «как и в других пригородных зонах агломераций, хорошо описывается в рамках модели «центр-периферия»: с удалением от границ МКАД снижаются плотность населения, размер и густота населенных пунктов» [5] отмечает Махрова А.Г.

На рисунке 3 вышеуказанная закономерность четко прослеживается.

Плотность населения в муниципальных образованиях с увеличением расстояния их центров от МКАД заметно снижается. Данная зависимость описывается уравнением регрессии, наглядно представленным на рисунке 3.

Рис. 3. Зависимость плотности населения в муниципальных образованиях от расстояния до МКАД Источник: составлено по данным Мособлстат

Тесноту связи между результативным признаком (y) и фактором влияния (х) характеризует коэффициент парной корреляции – r. Согласно шкале Чеддока [6], величина r, равная -0,8612 говорит о высокой степени «тесноты связи». Коэффициент детерминации (R2) при этом составит 0,7417.

Результаты исследования и их обсуждение

Несомненно, что социальные, экологические и экономические факторы между собой тесно связаны и оказывают влияние на устойчивое развитие пригородных территорий. Высокая плотность населения, перенаселенность ведет, по утверждению Д. Кэлхуна [7], к появлению «деструктивного поведения». Это явление он назвал «поведенческой воронкой».

Высокая плотность населения, развитая промышленная инфраструктура, интенсивное сельское хозяйство оказывают негативное влияние на экологическое состояние пригородной территории. Вместе с тем, распределение трудовых ресурсов на данной территории очень сильно влияет на развитие промышленного производства и сельского хозяйства.

Например, чем выше плотность населения, тем ниже его обеспеченность сельскохозяйственными угодьями на рассматриваемой территории (рисунок 4).

Обеспеченность сельскохозяйственными угодьями в муниципальных образованиях снижается с увеличением плотности населения. Данная зависимость описывается уравнением степенной регрессии, представленном на рисунке 4. Коэффициент парной корреляции этих факторов равен -0,9130, что также свидетельствует о высокой степени «тесноты связи». В данном случае самое высокое значение коэффициента детерминации (R2=0.8335) показывает степенная регрессия.

Рис. 4. Зависимость обеспеченности населения сельскохозяйственными угодьями от его плотности в муниципальных образованиях Источник: составлено по данным Мособлстат

Как мы видели на рисунке 2, площади, а следовательно, и границы такого мегаполиса, как Москва постоянно меняются. Это ведет к изменению социо-эколого-экономической системы, существующей на пригородной территории. Эффективное развитие общества, темпы экономического роста во многом зависят от наличия и качества трудовых, природных и материальных ресурсов. Наличие и распределение их на пригородной территории, как правило не равномерно.

Мы согласны с учеными, утверждающими, что одним из элементов механизма социо-эколого-экономической оценки пригородной территории является ее зонирование (ранжирование). В выделенных зонах с типичными для каждой из них условиями можно использовать методы статистического исследования. «Это позволяет получить достаточно объективные оценки, используя основные группы уровневых (по состоянию на определенную дату) показателей, характеризующих социо-эколого-экономические возможности территории: блоки экономического, социального и экологического развития. По каждому блоку определяется общий индекс развития, на основе которых выводится интегрированный индекс устойчивости (сбалансированности) развития региона» [8].

Для устойчивого развития пригородных территорий предлагаем учитывать в комплексе существующие материалы по их зонированию, включающие:

1. Административно-территориальное зонирование;

2. Функциональное зонирование;

3. Градостроительное зонирование;

4. Экологическое зонирование;

5. Правовое зонирование;

6. Ценовое зонирование.

Административно-территориальное зонирование (устройство) пригородных территорий – выделение на пригородных территориях административно-территориальные единиц: муниципальных округов, городских или сельских поселений (населенных пунктов), в соответствии с которым строится система местных органов власти.

Функциональное зонирование пригородных территорий – метод зонирования, с помощью которого определяется состав функциональных зон, их границы, режимы использования. Границы функциональных зон устанавливаются на основе свойств и характеристик пространства, выявленных в процессе анализа. Целью функционального зонирования является эффективное использование пригородного пространства.

Градостроительное зонирование – это разделение муниципальных образований, расположенных на пригородных территориях на отдельные части, с выделением территориальных зон, определением градостроительного использования и установлением ограничений по использованию. Результатом градостроительного зонирования является карта с указанными границами различных зон.

Экологическое зонирование пригородных территорий – это разделение пригородных территорий по степени интенсивности антропогенной нагрузки. Основным критерием отнесения территории к определенной зоне служит степень загрязненности компонентов природной среды: почв, вод, воздушного бассейна.

Правовое зонирование пригородных территорий – это зонирование с установлением границ действия соответствующих ограничений (выделение зон с ограничениями и особыми условиями использования территорий), в первую, очередь выделение и защита особо ценных сельскохозяйственных земель.

Ценовое зонирование пригородных территорий – это разделение пригородных территорий на ценовые зоны, с дифференциацией по различию показателя цены (стоимости) земельных участков и объектов капитального строительства. Выделение ценовых зон проводится специалистами муниципальных образований. При этом используется база данных, сформированная в ЕГРН.

Результат ценового зонирования – это графическое представление территории в виде ценовых зон с разделением по стоимостному признаку.

Выше названную систему зонирования предлагаем дополнить таким видом зонирования, как «зонирование пригородных территорий по уровню продуктивности сельскохозяйственных угодий».

Зонирование пригородных территорий по уровню продуктивности сельскохозяйственных угодий (агроклиматическое зонирование) осуществляется на основе дифференциации показателей природно-ресурсного потенциала и агроклиматических свойств почв в соответствии с почвенно-сельскохозяйственным районированием и агроклиматическим оценочным зонированием, проявляющими себя в варьировании урожайности основных сельскохозяйственных культур. Зонирование проводится на сельскохозяйственных угодьях категории земель сельскохозяйственного назначения.

Зонирование пригородных территорий по уровню продуктивности сельскохозяйственных угодий предлагаем осуществлять на основе оценки качества и классификации продуктивных земель по пригодности для ведения сельскохозяйственного производства [9-12].

«Использование экономического инструмента позволяет количественно охарактеризовать качество земель как по отдельным признакам качества (потенциальная урожайность сельскохозяйственных культур, затраты на выращивание культур и др.), так и по их совокупности (комплексный показатель – зерновой эквивалент)» [9].

Анализ агроклиматического зонирования Московской области (рис. 5), в увязке с динамикой «суточной-трудовой миграции» жителей Подмосковья показал, что границы пригородной зоны в основном совпадают с административным и агроклиматическим зонированием.

Пригородная зона г. Москвы в основном расположена в пределах первой агроклиматической подзоны, за исключением Серпуховского муниципального района, расположенного в непосредственной близости к Новой Москве и относящегося ко второй агроклиматической подзоне.

Рис. 5. Схема агроклиматического зонирования Московской области [10]

Рис. 6. Схема средних удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным образованиям Московской области

Важнейшим критерием ценности земель является их стоимость. По всем объектам недвижимости, включая земельные участки, зарегистрированным в ЕГРН определены кадастровые стоимости.

По результатам государственной кадастровой оценки Московской области по состоянию на 01 января 2022 года была составлена тематическая карта удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов (далее УПКСЗ НП) в разрезе муниципальных образований (рис. 6). Наиболее высокими стоимостями характеризуются земельные участки муниципальных образований, прилегающих к границам г. Москвы.

Динамика изменения средневзвешенных удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным образованиям коррелирует с плотностью населения в них (рис. 7) и удаленностью от г. Москвы (табл. 1).

Высокая степень корреляции средневзвешенных удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов с плотностью населения в них и удаленностью от г. Москвы подтверждается результатами корреляционного анализа, проведенного авторами (табл. 2).

Корреляционный анализ был проведен с помощь пакета анализа (корреляция).

Рис. 7. Схема плотности населения по муниципальным образованиям Московской области

Таблица 1

Средневзвешенные показатели УПКСЗ НП, плотности населения и удаленности муниципальных образований от г. Москвы

Таблица 2

Матрица парных корреляций факторов, оказывающих наибольшее влияние на УПКСЗ НП Московской области

Как видно из таблицы 2, коэффициенты парной корреляции факторов стоимости Х1 и Х2 с результативным показателем – УПКСЗ НП (Y) имеют весьма тесную связь. При этом коэффициент парной корреляции между факторами стоимости Х1 и Х2 (-0,597) по абсолютному значению не превышает значения коэффициентов парной корреляции каждого из них (0,762 и -0,881 соответственно) с результативным показателем Y. Это свидетельствует о том, что эффект мультиколлинеарности отсутствует.

Для получения математической модели влияния факторов стоимости на УПКСЗ НП (Y) авторами был проведен регрессионный анализ с помощью пакета анализа (регрессия), результаты которого приведены в таблице 3.

Таблица 3

Определение коэффициентов регрессии для построения математической модели влияния факторов стоимости на УПКСЗ НП в Московской области.

Как видно из таблицы, модель, составленная по полученным коэффициентам регрессии имеет следующий вид:

Y=6182,1670+1,3007×X1-33,2204×X2.

Анализ качества математической модели. Коэффициент множественный корреляции (R), характеризующий тесноту зависимости между результирующей переменной и совокупностью учтенных в модели факторов, равен 0,929. Согласно шкалы Чеддока, теснота связи характеризуется как «весьма высокая».

Коэффициент детерминации (R2) равен 0,862. Он показывает, что вариация удельного показателя кадастровой стоимости земель населенных пунктов для средне и многоэтажной застройки (Y) на 86,2% объясняется вариацией исследуемых переменных Х1 и Х2. Значение R2 больше требуемого значения – «0,7».

Коэффициенты регрессии по факторам в несколько раз превышают соответствующую стандартную ошибку. Это свидетельствует о приемлемом качестве полученной модели.

Заключение

Оценка земель и различные виды зонирования пригородных территорий – это важный информационный ресурс для оптимизации решений по их устойчивому развитию.

Он формируется в результате проведения многофакторного корреляционно-регрессионного анализа. Доказано, что важнейшими факторами, влияющими на стоимость земель сельских и городских населенных пунктов пригородных территорий являются: плотность населения муниципальных образований и их удаленность от г. Москвы.

Стоимость земель при этом выступает важнейшим экономическим фактором устойчивого развития территорий в пригородной зоне. Кадастровая стоимость земель, наиболее приближенная к рыночной стоимости, является налогооблагаемой базой, обеспечивающей поступление налоговых платежей в местные бюджеты, а также основой инвестиционной привлекательности для развития пригородных территорий.