Научный журнал

Вестник Алтайской академии экономики и права

Print ISSN 1818-4057

Online ISSN 2226-3977

Перечень ВАК

• Авторы
• Резюме
• Файлы
• Ключевые слова
• Литература

Горский М.А. 1

---

1 Государственный экономический университет им. Г.В. Плеханова

Ипотека – важный инструмент расширения рынка жилой недвижимости, удовлетворения спроса на жилье и, одновременно, повышения эффективности кредитно-инвестиционной деятельности коммерческого банка на внутреннем финансовом рынке. Этому инструменту присущи повышенные риски в условиях неопределенности и асимметрии рыночной информации (особенно в периоды макроэкономической нестабильности), а также наличие дополнительных затрат на этапах до-и по завершении процедуры заключения ипотечного договора. Эти затраты в работе предложено рассматривать в рамках трансакционной теории фирмы, что позволяет не только провести их корректную идентификацию в понятийном плане, но и предложить классификацию по выбранному признаку. Предложенные интерпретация феномена трансакционных издержек ипотечного кредитования и их классификация – первый и наиболее важный шаг при разработке методологии оценки и управления издержками этой группы. Попытка формализации трансакционных издержек ипотечного кредитования в рамках неоинституциональной трансакционной теории представлена как авторская заявка на проведение большого комплекса работ в рамках совершенствования известного и разработки оригинального инструментария экономико- математических методов и моделей оценки и управления эффективностью кредитно-инвестиционной деятельности российских банковских организаций на финансовых рынках.

Статья в формате PDF

0 KB

трансакционная теория

издержки операций ипотечного кредитования

ипотека

кредитная организация

1. Коуз Р. Природа фирмы / Под ред. Уильямсона О.И., Уинтера С.Дж. / пер. с англ. М.: Дело, 2001.

2. Милгром П., Робертс Дж. Экономика, организация и менеджмент: В 2-х т. СПб.: Экономическая школа, 1999.

3. Олейник А.Н. Институциональная экономика: Учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 2000. С. 140-148.

4. Фишер Т. Координация управления качеством в свете теории трансакционных издержек. // Проблемы теории и практики управления. 1999. № 3. С. 62-67.

5. Dalman C.J. The Problem of Externality // The Journal of Law and Economics 22. № 1. April 1979. P. 148.

6. Williamson, Oliver E., Markets and Hierarchies: Analysis and Antitrust Implications, N.Y.: Free Press, 1975.

7. Бельченко С.В., Халиков М.А. Концептуальная модель определения «трансакционного» размера фирмы // Уч. зап. Российской академии предпринимательства. 2010. № 23. С. 24–33.

8. Максимов Д.А., Халиков М.А. Моделирование устойчивого развития предприятия в условиях изменчивости внешних и внутренних факторов с критерием эгалитаризма // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. 2015. № 8–3. С. 566–572.

9. Халиков М.А., Цугилевич В.Н. Определение критического размера фирмы в условиях падения объемов производства // Финансовая математика: сб. ст. М.: МГУ. 2001. С. 368–378.

10. Максимов Д.А., Халиков М.А.О приоритетной модели российской экономики // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. 2015. № 4–2. С. 309–310.

11. Официальный сайт ЦБ РФ, раздел, посвященный показателям жилищного (ипотечно-жилищного) кредитования [Электронный ресурс]. URL: http://www.cbr.ru/statistics/?Prtid=ipoteka (дата обращения: 23.02.2020).

12. Максимов Д.А., Халиков М.А. Методы оценки и стратегии обеспечения экономической безопасности предприятия. М.: ЗАО «Гриф и К», 2012. 220 с.

13. Халиков М.А., Хечумова Э.А., Щепилов М.В. Модели и методы выбора и оценки эффективности рыночной и внутрифирменной стратегий предприятия / Под общ. ред. проф. М.А. Халикова М.: Коммерческие технологии. 2015. 595 с.

14. Бельченко С.В., Халиков М.А., Щепилов М.В. Управление трансакционными издержками интегрированной группы предприятий: модели и методы. М.: ЗАО «Гриф и К», 2011. 172 с.

Выделение в составе издержек предпринимательской деятельности так называемых «трансакционных» – сложившаяся со времен выхода в свет работы Р. Коуза «Природа фирмы» экономическая практика, у которой есть и сторонники, и противники. Существование издержек взаимодействия субъектов рынка на этапах совместной деятельности подтверждено мировым опытом последних десятилетий и отмечено в многочисленных работах зарубежных и отечественных ученых и исследователей-практиков (далее широко цитируются работы [1-10]).

В большей степени издержки рыночных транзакций (отметим попутно, что употребление в этом случае буквы «з» вполне оправдано) рассматривались указанными авторами в приложении к предпринимательским организациям и корпорациям реального сектора экономики.

Настоящая работа является в полном смысле слова «пионерской»- впервые предложено рассматривать трансакционные издержки «банковской» фирмы. В качестве объекта приложения трансакционной теории Р. Коуза выбрана деятельность кредитной организации, связанная с заключением и сопровождением договора ипотечного кредитования.

Основные результаты и их обсуждение

Эволюция мировой практики ипотечного кредитования позволяет характеризовать ипотеку как форму залога, предполагающую, что закладываемая недвижимость является обремененной собственностью должника: кредитор в случае невыполнения последним обязательств по кредиту приобретает право собственности на имущество, являющееся предметом залога.

По причине высокой стоимости жилья, а также низкой обеспеченности им населения (особенно в мегаполисах) ипотека приобретает все большую популярность как важнейший инструмент приобретения жилой недвижимости для решения текущих жилищных проблем и в качестве доходной рисковой инвестиции: на сегодняшний день можно констатировать сохранение больших объемов ипотечного кредитования в экономически развитых регионах России. С начала 2018 г. выдано более 995 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1644,65 млрд. рублей (таблица 1).

С развитием ипотеки как формы кредитно-инвестиционной деятельности финансовой организации государственной или корпоративной формы собственности закономерно актуализируется проблематика оценки экономической сущности и классификации трансакционных издержек взаимодействия в паре «принципал-агент», связанных с преодолением неопределенности и асимметрии информации, доступной сторонам сделки, уровнем легитимности контрактных отношений, несовершенством правовых и институциональных регуляторов российского рынка жилой недвижимости.

Таблица 1

Ипотечные кредиты, предоставленные кредитными организациями физическим лицам (в руб.) [11]

Решение этой и смежных проблем роста эффективности банковских операций на внутреннем рынке автор предполагает в рамках более широкой тематики, связанной с разработкой и совершенствованием методологии и экономико-математического инструментария анализа, количественной оценки и управления трансакционными издержками операций ипотечного кредитования.

Отметим, что трансакционная теория, составляющая базис классического и современного институционализма, отводит понятию трансакционных издержек ключевую роль. В основополагающей работе «Природа фирмы» Р. Коуз [1] связывал наличие и величину трансакционных издержек с несовершенством рыночных механизмов и определял их как «издержки преодоления рыночных барьеров».

Согласно классификации С. Далмана [5] трансакционные издержки рыночного взаимодействия классифицируются по группам: сбор и обработка информации, проведение переговоров, принятие решений, контроль и юридическая защита процедуры выполнения контракта сторонами сделки.

По П. Милгрому и Дж. Робертсу [2] трансакционные издержки следует подразделять на издержки, связанные с координацией и с мотивацией. К первой группе относятся издержки определения деталей контракта и координации. Ко второй – издержки, связанные с преодолением неполноты информации и оппортунистического поведения сторон сделки.

Т. Фишер [5] утверждал, что наиболее важное значение для экономического агента имеют трансакционные издержки, сопровождающие следующие действия:

(1) поиск клиентов (сбор информации, налаживание контактов);

(2) ведение переговоров (выдача запроса, подготовка предложений, заключение договора);

(3) обеспечение интересов сторон (определение льгот, исследования и разработки, соглашение о гарантии качества);

(4) логистика (транспортные и складские операции);

(5) контроль (аудит, испытание опытных образцов, приемка товара, проверка, рекламации);

(6) адаптация (подтверждение удовлетворенности товаром, актуализация данных);

(7) корректировка субоптимальных договорных условий (догрузка производственных мощностей, изменение рамочных условий);

(8) возможное ослабление стратегических позиций (потеря клиентуры, сокращение рыночной доли);

(9) завершение сделки (исполнение платежных обязательств, сокращение лишнего персонала, оформление заключительной документации).

Т. Фишер подразделял трансакционные издержки на возникающие до и после заключения сделки. К первой группе он относил перечисленные выше в п.п. с 1 – 3, ко второй – п.п. 4 – 9 (Необходимо заметить, что подразделять трансакционные издержки на две группы: издержки, возникающие до заключения сделки и после ее заключения, предлагал не только Т. Фишер. Одним из первых к этой мысли пришел О. Уильямсон [6], который и ввел весьма популярную в неоинституциональной теории терминологию: издержки, возникающие ex ante (до заключения сделки), и издержки, возникающие ex post (после ее заключения)). По его мнению, между указанными группами издержек существует обратная зависимость: выше издержки первой группы- ниже издержки второй.

А. Олейник [3] также высказывал мнение о целесообразности привязки классификации трансакционных издержек к этапам заключения сделки: поиск партнера, согласование интересов, оформление сделки, контроль за ее выполнением. По его мнению, построение классификации трансакционных издержек на основе этапов заключения контракта позволяет повысить корректность их последующей количественной оценки.

Структура и объем трансакционной составляющей сделок, совершаемых на открытом рынке (в нашем случае – ипотечного кредитования), существенно зависят от стороны сделки (в нашем случае – заемщик – кредитная организация). Отметим, что значительное число кредитных организаций, включая и региональные банки, неохотно участвует в программах ипотечного кредитования, что связано не только со значительными рисками, но и с высокими трансакционными издержками заключения и сопровождения ипотечных контрактов.

В этих издержках выделим следующие группы: издержки обеспечения контракта адекватной рыночной информацией, издержки измерения параметров кредита (включающих объем кредита, проценты по кредиту и различные дополнительные условия) (издержки ex ante – до заключения контракта), издержки агентских отношений (издержки заключения и юридического сопровождения контракта), нейтрализации оппортунистического поведения контрагента, альтернативные издержки упущенной в результате заключения контракта выгоды (издержки ex post – после заключения контракта). Классификация трансакционных издержек (по А. Олейнику) представлена в таблице 2.

Таблица 2

Классификация трансакционных издержек (по А. Олейнику)

Рассмотрим отдельные группы трансакционных издержек ипотечного кредитования со стороны банковской организации.

1. Издержки обеспечения контракта (ex ante) адекватной рыночной информацией включают издержки оценки платежеспособности получателя ипотечного кредита (андеррайтинга). Информация, предоставленная клиентом кредитной организации, нуждается в дополнительной проверке. Также и по причине асимметричности информации, доступной сторонам, кредитная организация вынуждена нести издержки поиска уточняющей информации о рыночной стоимости объекта залога. Сюда же отнесем затраты времени и денежных средств на подбор и согласование договора с оценочной компанией.

Удельный вес издержек поиска дополнительной информации о заемщике и предмете залога в общей величине трансакционных издержек заключения и сопровождения ипотечного контракта, по нашему мнению, является незначительным, что объясняется высокой информированностью кредитной организации о динамике рынка первичного и вторичного жилья, привлечением профессиональных оценщиков, а также доступностью кредитных историй потенциальных ссудополучателей.

2. Издержки измерения параметров кредита (ex ante). В процессе подготовки договора ипотечного кредитования возникает закономерный вопрос определения условий предоставления кредита. На этом этапе кредитная организация несет издержки измерения, заключающиеся в затратах по оценке рыночной стоимости и ликвидности объекта залога. На основании этих данных определяются сроки и условия предоставления кредита.

Удельный вес издержек измерения в общей величине трансакционных издержек операций ипотечного кредитования и, особенно в издержках ex ante, весьма значителен, что объясняется следующими причинами:

– высокой волатильностью цен жилой недвижимости;

– отсутствием однозначной детерминированности в паре «первичный – вторичный рынки жилья»;

– высокой степенью неопределенности уровня ликвидности залога и, как следствие, повышенными рисками кредитной организации в оценках величины кредита;

– несовершенством нормативно-правовых инструментов, регулирующих рынок ипотечных кредитов (характерно не только для развивающихся экономик (в т.ч. РФ), но и для развитых (например, США и Канада).

3. Издержки агентских отношений (издержки заключения и юридического сопровождения контракта). Как было отмечено ранее, в процессе принятия решения о заключении ипотечного договора кредитная организация обращается к сторонним оценочным организациям. По этой причине представляется уместным выделить агентские издержки по операциям, передаваемым кредитной организацией на сторону. Издержки агентских отношений кредитной организации включают оплату услуг привлекаемой оценочной компании.

Также этот вид издержек включает: открытие кредитного счета, собственно заключение договора кредитования, заключение договора аренды индивидуального банковского сейфа, подписание договора купли-продажи и его государственную регистрацию.

Удельный вес издержек этой группы в общей величине трансакционных издержек операций ипотечного кредитования является весьма значительным, что связано с необходимостью преодоления высоко регламентированных законодательных барьеров, а также привлечения профессиональных юристов.

4. Издержки нейтрализации оппортунистического поведения контрагента (ex post). Андеррайтинговая процедура не обеспечивает достаточной степени достоверности всей необходимой для заключения сделки информации. По причине возможной некорректной оценки кредитоспособности заемщика растет вероятность дефолта (клиент не может в оговоренные сроки оплатить основной долг и проценты). В этом случае кредитор несет издержки нейтрализации последствий оппортунистического поведения контрагента.

По нашему мнению, к издержкам этой группы следует также отнести затраты кредитной организации на перестрахование с целью снижения убытков при наступлении события дефолта заемщика.

Отметим, что использование инструмента перестрахования ипотечного кредита позволяет кредитной организации не только передать часть кредитных рисков страховой компании, но и снизить размер первоначального взноса (прим. Стандартной практикой российского варианта ипотеки предусмотрен первоначальный взнос в размере не менее 20-30 % от стоимости объекта недвижимости. В случае, если заемщик окажется неспособным выплатить основной долг и проценты, кредитная организация реализует залог и с учетом уплаченного первоначального взноса и долг заемщика оказывается погашенным. Если первоначальный взнос по кредиту составляет 5-10 % от стоимости недвижимости, то риски банка, связанные с нейтрализацией оппортунистического поведения заемщика, существенно возрастают. Перестрахование ипотеки является эффективным, но весьма затратным инструментом снижения этих рисков).

Издержки этой группы наиболее трудно поддаются количественному анализу. Для их оценки и последующего учета в моделях управления ипотекой следует активно применять современный инструментарий риск-менеджмента (эти издержки в большей степени относятся к «рисковым». Более подробно рисковые издержки рассмотрены в работе Д.А. Максимова и М.А. Халикова [12].

5. Альтернативные издержки упущенной в результате заключения контракта выгоды (ex post). Особенность альтернативных издержек связана с потерей экономического эффекта от реализации других вариантов использования дефицитных ресурсов. В данном случае альтернативные издержки кредитной организации связаны с упущенной выгодой нерациональной схемы управления портфелем ипотечных кредитов (В данном случае управление портфелем предполагает выбор источника финансирования и управления финансовыми потоками кредитной организации по направлению «ипотека» в соответствии с эффективной банковской стратегией).

Издержки этой группы, так же, как и издержки нейтрализации оппортунистического поведения контрагента, весьма трудоемки с позиции количественного анализа. Их оценка и последующий учет в моделях ипотечного кредитования предполагают необходимость применения специфических инструментов управления инвестиционными проектами финансовой сферы. Некоторые из них в приложении к проектам в реальном секторе экономики рассмотрены в работах проф. М.А. Халикова и его учеников [13, 14] и, по нашему мнению, могут быть применимы и в оценках проектов в сфере кредитно-инвестиционной деятельности универсальных коммерческих банков.

Заключение

Проведенный анализ и представленные выводы по проблемам идентификации и классификации трансакционных издержек операций ипотечного кредитования следует рассматривать в качестве авторской заявки на открытие дискуссии по этому актуальному направлению современной неоинституциональной теории, связанной с выбором рационального варианта поведения субъектов экономических отношений на рынке кредитования сделок с жилой недвижимостью.

Библиографическая ссылка